[스크랩] 임야에 집짓기-준보전임지 보전임지 공익임지 생산임지

  임야에 집짓기 - 보전임지 준보전임지 공익임지 생산임지

  전원주택이나 펜션을 짓는데는 농지보다 임야가 훨씬 덜 까다롭습니다.

작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월합니다.

우선 구입에 있어서도 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월합니다.
농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목 준공 후 바로 대지가 되기도 합니다.

또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지에 비해 훨씬 적게 듭니다.
임야에 대해 알아보았습니다.
농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있습니다.
대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있기 때문입니다.

개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘듭니다.
또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요합니다.

도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있습니다.

◇ 준보전임지
임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.
농지에서와 마찬가지로 준보전임지일 경우 개발이 가능합니다.
보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있습니다.

준보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 합니다.
산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아닙니다.
산림훼손허가를 받은 수 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야 합니다.

산림훼손허가를 신청할 때는 ▲사업계획서 ▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) ▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 됩니다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 됩니다.
산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능합니다.

● 산림형질변경허가의 기준
1. 경사도 : 임야의 평균 경사도가 45도 이하라야 합니다.
2. 입목축적 : 산림 형질변경 임야의 ㏊당 평균입목축적이 관할 시군 또는 자치구의 ㏊당 평균 입목축적의 150% 이하라야 합니다.
3. 입목구성 : 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하라야 합니다.
4. 절개면의 높이 : 형질변경을 완료한 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상인 경우에는 그 절개면의 매 10m 내외마다 단을 설치해야 합니다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용받지 않습니다.

◇ 보전임지
보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있습니다.
그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수도 있습니다.
종교시설의 신축이나 개축도 가능합니다.
또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있습니다.

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있습니다.
가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용됩니다.
또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능합니다.

그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있습니다.

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등입니다.
현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있습니다.

일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있었다.
그러나 보전임지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.

보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별됩니다.
생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말합니다.

공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말합니다.

● 생산임지의 전용
생산임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농림어업용 시설로서 부지면적 1만㎡ 미만의 시설(단 농림어업용 시설 중 축산업용 시설의 경우는 부지면적 3만㎡ 미만의 시설)
2. 농림어업용 시설의 부대시설(진입로 등)
3. 농어임업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
4. 산림소유자가 산림경영을 위해 필요한 부지면적 3,000㎡ 미만의 관리사나 기타 유사 시설을 설치하는 경우
5. 부지면적 1만㎡ 미만의 목재를 가공하는 시설 및 그 부대시설을 설치하는 경우
6. 기존 공장 부지면적의 100% 이하의 범위 안에서 특정 유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우

● 공익임지의 전용
공익임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농업인 등이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우
2. 농업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
3. 종교시설을 신축, 개축 또는 증축하는 경우
4. 폐기물처리시설을 설치하는 경우
5. 국토이용관리법 시행령에서 정한 수산자원보전지구에서의 시설 및 건축물, 기타공작물을 설치하는 경우
6. 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우
7. 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우

◇ 임야의 대체조림비
농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야 합니다.
임야도 마찬가지로 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림비라 합니다.

국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있습니다.
대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시합니다.

2003년의 경우 ㎡당 1,270원(평당 4,198원)으로 2001년보다 33% 상승했는데 이유는 전용부담금이 폐지되고 이를 대체조림비로 통합관리하기 때문입니다.

대체조림비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이 ▲500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내 ▲500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내 ▲납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내입니다.
납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있습니다.
신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내입니다.

납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있습니다.

대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있습니다.

분할납부의 사유가 타당하다고 인정될 때는 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 100분의 30은 당해 전용목적사업의 착수 전에 납부하고 그 잔액은 이행보증금을 예치한 후 3년 이내에 납부할 수 있습니다.

산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소 된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있습니다.
산림이 일부 형질변경 된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있습니다.

산림의 형질변경허가를 받고 북구를 완료했을 때는 복구준공검사를 받아야 합니다.
또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야합니다.

그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 됩니다

 

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농지라면 본인이 설계를 할 줄 알면 본인이 설계를 해서 신청해도 되지만

산림의 경우 <측량기사자격증>을 가진사람이 측량을 한 측량 성과도가 첨부되어야 합니다.

그러니 땅이 있는 관할시군구청 앞에 있는 측량설계 사무실에 의뢰하시면 잘해 줍니다.

간단히 허가내용을 말씀드리자면 허가신청을 의뢰하면 측량사무실에서 현황측량및 산지의 레벨측량을 실시합니다.

그래서 님께서 원하시는 면적과 위치에 설계를를 하여 허가서류를 접수시키지요.
본인땅이라면 들어가는 서류가 없어도 됩니다.
신청인은 본인일테구요..본인의 신상만 알려주면 됩니다.

금액은 지역마다 다르나 주택1동짓는 산지전용이라면 대략 임목조사비용까지해서 비싸야 250만원정도 할겁니다. 그리고 참 신청면적이 660제곱미터 미만일경우 임목조사는 받지않아도 상관없습니다.

그러니 한 200만원정도 할테구요.   나중에 허가나면 세금이 제곱미터당 1570원하구요...

적지복구설계비가 있구요 대개 30~50정도면 하지요...

그리고 토목공사하시고 집지으시고 집 다지으시면 건축준공과 대지준공 받으시면 됩니다.

그럼 <임>에서 <대지>로 지목이 바뀌는 겁니다.

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산지관리법상 임업용산지에서 가능한 행위(사업)

1. 임야에 관한 법률은 개괄적으로 이렇습니다.

우선 임야에 적용되는 법률은 기본적으로 산림법과 산지관리법이 있습니다.

임야(또는 산림, 산지)의 구분과 소유 및 기본적인 관리에 관한 것은 산림법에 규정하고

임야의 개발, 행위제한등 규제에 관한 것은 산지관리법으로 규정합니다.

따라서 임야의 개발과활용은 산지관리법, 동시행령과 시행규칙에 정한 바에 따라야 합니다.

참 고로 종전에는 양법이 모두 "산림법'으로 일원화 되어 있었으나 2002년12월부터 "산지관리법"을 별도로 분리 제정하여(시행 2003년 10월 1일) 규제와 이용에 관한것을 분리하고 용어도 종전의 산림에서 "산지"'로 변경했습니다.

(또한 종전의 생산임지-->임업용임지로 , 공익임지-->공익용임지로 용어 변경)

임 야는 이 산지관리법 이외에도 기본적으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 개발제한구역에 관한 법률과 수도권정비계획법의 규제를 받으며 ,그 외 관련 농어정비법, 자연공원법상수원보호에 관한 법등 많은 관련법규의 테두리 안에서 개발 및 이용이 허용됩니다.

또한 이러한 관련법규와 아울러 임야소재 지자체의 조례와 고시 그리고 담당주무관서의 방침과 선례을 넓게 파악하여야 구체적인 인허가 가능성과 개발계획수립이 가능하다고 봅니다.

그리고 개발 및 공사시행에 따른 주변 마을사랍들의 민원사항도 매우 중요하므로 (특히 집단묘지, 장지등의 설치와 야생동물 사육등의 혐오 기피시설의 경우나 토사반출의 경우) 사전에 이에 대한 충분한 대책이 있어야 할 것입니다.

2. 산지관리법상 임야의 구분과 행위제한

산지관리법상 산지(임야)는 크게 보전산지와 준보전산지로 나눕니다.

이용에 관한 규제가 필요한 것은 보전산지로 묶고 그 이외의 것은 준보전산지로 합니다.

준보전산지는 볍상 행위제한에 대한 특별한 별도 규제는 없으나 역시 산지로서 그 용도를 변경하거나 형질을 변경하고져 할 때에는 보전산지와 마찬가지로 산지전용허가나 산지전용신고를 하여야 합니다.

규제의 대상이 되는 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 분류됩니다.

공 익용산지는 국가에서 백두대간등 산줄기나 산림자원보전과 수자원 및 자연환경 생태 보존등 공익을 목적으로 보존하며 군사. 도로, 국민보건 휴양 증진등 오로지 공공목적을 위한 외에는 엄격히 그 개발이 금지되고 있습니다., 따라서 일반인의 개발대상에서 일단 제외됩니다.

이에 반하여 임업용산지는 역시 보존임지이기는 하지만 공익목적뿐 이니라 산림보존의 합리적인 범위내에서는 일반인의 개발과 이용이 부분적으로만 허용됩니다.

따라서 일반적으로 임업용산지와 준보전산지가 주로 개발대상으로 보고 있읍니다.

3. 산지관리법상 임업용산지에서 가능한 행위(사업)

산지관리법 및 동 시행령등에 규정된 개발가능행위는 다음과 같습니다.

(편의상 법규상 3제곱미터를 1평으로 환산함)

① 산림욕장,산책로,자연탐방로,등산로등의 산림공익시설(국가 지자체가 설지하는 경우)

② 기업부설연구소,특정연구기관(관련법에 의함)

③ 10,000평 미만의 가축방목행위(15년 이상 산지, 울타리 조건)

④ 10,000평 미만의 관상수 재배

⑤ 5,000평 미만의 사찰,교회,성당등 종교시설(문광부 허가 종교단체에 한함)

⑥ 3.000평 미만의 산채, 약초, 야생화등 농작물 재배

⑦ 3,000평 미만의 종합병원,치과, 한방, 요양병원,

⑧ 3,000평 미만의 사회복지시설

⑨ 3,000평 미만의 청소년수련시설

⑩ 3,000평 미만의 근로자주택과 근로자를 위한 기숙사,복지회관, 보육시설

⑪ 3,000평 미만의 직업능력개발 훈련시설(국가,지자체,공공단체에 한함)

⑫ 3,000평 미만의 양어장, 양식장, 낚시터,, 버섯재배사, 온실, 임산물창고

집하장, 유기질비료 제조시설, 야생조수사육

⑬ 3,000평 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원

⑭ 1,000평 미만의 누에사육시설,농기계 수리 및 창고,농축산물 창고,집하 가공시설

⑮ 200평 미만의 농림어업인의 주택(자기소유산지에 한함)

16) 60평 미만의 농막, 농축산용관리사

17) 1년 이내의 물건 적치

 

 

 4.#활잡목 벌채, 굴취 및 건축방법#

임업용 보전산지에서는 농업인, 임업인, 어업인에 한해 농가주택을 660제곱미터(창고포함) 내에서 지을 수 있습니다. (임업인 자격은 1년에 90일 이상 임업에 종사, 임업으로 인한 연간 소득 120만원 이상 등 증명이 필요함)  약초나 관상수, 과실수 등 재배가 얼마든지 가능하지만 중요한건 그 나무들이 살아야겠죠..그러니 허가를 받아 솎아베기(간벌)를  한 후 산림기술사의 자문을 받아 식재할 수 있습니다.

그 리고 임지 내에 자생하는 소나무는 활잡이 아니고 나무의 수종(소나무는 종류만 100가지가 넘음)에 따라 수령(영급)에 따라 벌목과 굴취의 기준이 다릅니다. 대부분 3~4영급(30년~40년)이 넘어야 벌목이 가능하고 굴취는 지자체 내규에 따라 다르게 적용됩니다.

임 의로 굴취는 절대 할 수 없으며 굴취는 소나무의 경우 소나무를 옮길 수 있는 대형트럭(25t)이 진입할 수 있는6m이상의 도로가 있어야하고 이동시 1개 차선을 넘어설 만큼 큰 가지가 있으면 잘라내야 하기 때문에 나무의 가격도 그런 기준에 따라 다르게 매겨집니다.

활잡도 허가를 받아야 벌채를 할 수 있습니다. 간벌, 삭벌, 벌채, 굴취는 각기 다른 허가 기준을 가지고 있으며, 산지 전용허가가 아니라 솎아베기, 모두베기 등으로 허가기준이 다릅니다.

산림복합경영으로 자연속의 전원생활을 즐기면서 수입도 얻는 방법을 소개하고 싶다.

산지에 자생하는 나무만을 심고 가꾸는 것이 아니고 회양목, 전나무 등 산림자원이 되는 수목이나 소나무, 주목 등 관광수와 밤, 은행, 매실 등 유실수를 심고, 산채 약초 버섯 등을 재배하여 다각도로 고소득을 올리는 것이 바로 ‘산림복합경영’ 이라는 것이다.

최근에 이러한 산림복합경영을 통하여 높은 소득을 올리는 산촌주민들이 늘어나고 있다. 소나무가 울창한 충남 금산군 추부면 서대산 중턱 사유림에는 곰취, 곤드레 등 산채 10여 종이 재배되고 있는데, 10여 년 전 땅을 매입하여 산채사업에 뛰어든 김모씨가 그 주인이다. 강원도 홍천읍에 사는 박모씨는 표고버섯과 산더덕, 장뇌 등 고소득 특화작목으로 큰소득을 얻고 있다.

‘임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률’ 에서는 임업인이 지속적이며 안정적인 산림소득을 얻을 수 있도록 적극 지원해주고 있는데, 흔히 ‘단기소득사업중심형’ 과 목재생산과 단기소득사업을 절충한 ‘목재생산중심형’ 그리고 산림의 복합적 기능을 개발해 임산물 생산량을 극대화하는 ‘복합산지관리형’ 등 세 유형으로 나누어서 지원해 준다. 산림청에서는 일정기준을 갖춘 경우 낮은 이자로 최저 5,000만원에서 최고 1억 5,000만원까지 사업자금도 지원해주고 있다.

우리 나라 산림 중 70%가 사유림인데 임야의 용도는 무궁무진하며, 특히 약초재배를 하고자 할 때는 도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준보전산지보다 땅값이 상대적으로 낮은 보전산지를 이용하면 수익성이 높아져서 더 유리한 점도 있다.

 흔히 보전산지는 산지전용이 어려워서 투자나 개발가치가 적다고 인식되고 있으나, 공익용 산지와 임업용 산지에는 산채 약초 재배가 가능하며, 다만 산지의 평균경사도는 30도 미만일 것과 산림훼손행위와 형질변경을 수반하지 않아야만 한다. 특용작물과 야생화와 관상수의 경우에는 공익용 산지에서는 재배할 수 없고 임업용 산지와 준보전산지에서만 가능하다.

또한 나무나 약초 등을 재배하는 임업인이 되면 자기소유의 임업용 산지의 200평 이내 부지에 임업인 주택을 지을 수도 있으며, 약 60평 미만의 산림관리사와 농막도 지을 수 있다. 더욱이 약 1,000평 미만의 임산물 생산가공시설을 건축할 수도 있다.

특정 지역의 경우 일정한 지정약초에 대해서는 임산물 소득원의 생산가공을 지원하는데, 밤, 감, 잣 등의 수실류와 표고, 송이 등의 버섯류와 더덕, 고사리 등의 산나물류와 삼지구엽초 등의 약초류와 은행잎, 솔잎 등의 수엽류와 오미자, 산수유 등의 약용류 등이 임산물소득원 지원대상 품목이다.

나무나 약초 등 식물 이외에도 흑염소는 산지에서 방목하여 기르면서 높은 소득을 얻을 수 있는 동물이다. 전남 해남 근처의 약산도에는 국내에서 최초로 흑염소를 방목하여 높은 농가 수입을 얻고 있으며, 인천 앞바다의 굴업도에서도 흑염소를 많이 키우고 있다.

이 밖에도 미꾸라지, 오골계, 우렁이, 꽃사슴, 타조, 청둥오리 등은 전원생활을 하면서 사육을 검토해 볼 만한 고소득 가능 동물들이다.

기존의 보전산지 등을 가진 분들은 ‘산림복합경영’ 을 통하여 땅을 활용하면서 소득도 얻는 틈새 재테크 방법을 강구해 본다면 분명히 일석이조의 효과가 있을 것으로 생각된다.
이용하고자 하는 산지(임야)의 지번을 가지고 해당관청의 산림부서와 산림조합법인의 산림경영기술사의 조언을 구하시면 가장 빠른 해답을 얻을 수 있습니다.

출처 : 날개달기(Add Wing.com)

글쓴이 : O햇빛 원글보기

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